‘МЫ РАЗВИВАЕМСЯ В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ ИЗ ПРИБЫЛИ’, —

212

Самвел КАРАПЕТЯН впервые попал в список Forbes в 2010 году с состоянием
$750 млн (№91). С тех пор девелоперу удалось кратно увеличить объем бизнеса, в
2014 году Forbes оценил состояние предпринимателя уже в $4,3 млрд. В чем секрет
успеха Карапетяна? Если коротко: не кредитоваться в банках, ориентироваться не на
объем бизнеса, а на маржу и принимать все решения единолично.

-Какой у вас
прогноз для рынка недвижимости на 2015 год?

-Год будет тяжелым, но плюсы у кризиса определенно есть:
уходят конкуренты, а кто остается, тот
становится сильнее. Мы всегда принимали кризис как период для новых
возможностей, мы останемся, и у нас все будет хорошо.

-После кризиса
2008 года с рынка ушли несколько крупных девелоперов. Они допустили какой-то
системный просчет?

-Первое — это перекредитованность, второе — неэффективное
управление, когда решения отдаются на откуп менеджерам. В «Ташире»
все по-другому. Конечно, брать кредиты очень приятно — это самые легкие деньги,
только вот возвращать их тяжело. У нас в компании тоже есть люди, которые этим
хотят баловаться. Я их жестко пресекаю, потому что понимаю, каково возвращать
эти деньги и с процентами. Поэтому у нас применяется один подход: мы
развиваемся в первую очередь из прибыли. Если не хватает, можем взять кредит,
но это совершенно незначительная доля, абсолютно не влияющая на проект (до 10%
от его стоимости). У меня принцип такой: не более пятой части наших объектов
могут быть прокредитованы. Сегодня из 30 объектов коммерческой недвижимости
кредитные обязательства есть только у пяти. У нас довольно комфортный
долларовый кредит — $700 млн — в одном из российских банков. Кроме того, всегда
есть подушка безопасности — свободные средства, чтобы не занимать, если
понадобится. Именно поэтому мы ни от кого никогда не зависели и не зависим, ни
перед кем не отчитываемся, не просим реструктуризации, а спокойно и уверенно
работаем. Риски минимальны, в худшем случае получим меньше прибыли. Такой
бизнес-подход у нас был в 2008 году, уверен, что это актуально и сейчас.

-Вы считаете, что
повторится ситуация 2008 года?

-Да, повторится ситуация 2008 года. Единственное отличие
этого кризиса от того заключается в том, что он локальный и поэтому, на мой
взгляд, будет короче. Но сейчас Россия попала под санкции. Я твердо уверен, что
санкции не могут помешать развитию России. И мы должны опираться прежде всего
на себя. Все эти ограничения вещь временная, их вводят, потом отменяют. Думаю,
что нужно меньше поддаваться паническим настроениям и суетиться, а больше
работать. Каждый должен заниматься своим делом. Мы не чувствуем на себе
санкций.

-Но вы же не в
вакууме живете: нефть дешевеет, рубль слабеет…

-С этим надо смириться и перестроиться под текущую
экономическую ситуацию: быть более бдительными и продолжать идти вперед.
Девальвацию рубля мы уже пережили несколько раз. Ну девальвировался рубль. И
что?

-Как что? Расчеты
ведь в рублях.

-Ничего страшного я здесь не вижу. Есть временная паника,
но она пройдет. Потом начнется инфляция, которая для бизнеса тоже новый толчок,
кстати.

-У вас есть
какой-то план «Б» на случай, если кризис затянется и затронет вас?

-Конечно, мы строим разные прогнозы и понимаем, что будет
с нами, если доллар будет стоить, к примеру, 100 рублей, и готовы к такой
ситуации. В этом случае мы будем больше зарабатывать в рублях, а в долларах —
меньше.

-Ваши арендаторы
уже просят снизить ставки?

-Да. В каких-то случаях идем на уступки, в каких-то —
нет. Всем надо переформатироваться. Если мы поймем, что кризис затянется на
годы, то будем перестраиваться на другой режим, снижать ставки.

-В каких случаях
идете на уступки?

-В портфеле «Ташира» сегодня порядка 30
торговых центров. В наиболее успешных (их около 20) ставки не снижались. В
таких суперуспешных центрах арендаторы могут позволить себе платить и по курсу
100 рублей за доллар. Что касается остальных, то переговоры ведутся. К примеру,
привязали ставки к разным курсам валюты — от 40 до 50 рублей. Но, по моему
личному наблюдению, половина тех, кто просит снизить ставки, объективно в этом
нуждается. В остальных же случаях это обыкновенный шантаж.

-Как вам удается
понять, шантаж это или нет?

-Это легко понять по выручке компаний. У «Ташира»
практически в каждом сегменте торговли есть свои магазины, поэтому мы очень
хорошо понимаем, какая у кого может быть выручка и прибыль. Эта информация
помогает нам и в переговорах о ставках.

-Кто-то уже
отказывается от площадей?

-Из-за кризиса никто не ушел, пока идут жесткие
переговоры по ставкам. Есть естественная ротация арендаторов: одни магазины
закрываются, другие открываются. Так было всегда, даже на подъеме.

-Кто из ваших
арендаторов сейчас наиболее уязвим?

-В первую очередь это фэшн-ритейл. На них приходится
около 80% выручки среднестатистического торгового центра. Первое время во всех
кризисах именно этот сегмент получает первый удар, так как в кризис люди меньше
тратят на одежду. Но при этом хотел бы обратить внимание, что выручка ряда
компаний этого сегмента падает с начала года преимущественно у российских
брендов, а у международных — наоборот. После одежных компаний проблемы
начинаются, как правило, у продавцов электроники.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here